Pe planul unei comune, diferența dintre un teren bun de arat și unul bun de casă e o linie subțire, trasă de un urbanist acum zece sau douăzeci de ani. Linia aceea se poate muta. Doar că mutarea ei are un preț și un calendar pe care anunțurile imobiliare nu le trec niciodată în descriere.
În 2026, introducerea în intravilan a unui teren obișnuit de casă, de 800-1.500 mp, costă după calculele mele pe ofertele din piață între 15.000 și 35.000 de lei, din care tariful agricol datorat Ministerului Agriculturii este de 2,15-4,29 lei/mp. Prin PUZ, procedura durează de obicei 9-18 luni în comune și poate trece de doi ani lângă marile orașe.
Ce înseamnă, concret, să treci un teren în intravilan
Introducerea în intravilan înseamnă schimbarea încadrării juridice a unui teren, astfel încât el să intre în zona în care localitatea permite construcții de locuințe. Fără acest pas, pe un teren agricol din extravilan nu primești autorizație pentru o casă, oricât de frumos ar arăta proiectul.
Linia de pe planul comunei
Intravilanul e stabilit prin Planul Urbanistic General, pe care îl știi probabil ca PUG. Tot ce e în afara lui se numește extravilan și, în marea majoritate a cazurilor, e teren agricol: arabil, pășune, fâneață, uneori livadă. Când cumperi o parcelă la marginea satului, uită-te întâi pe planșa de reglementări a PUG-ului, nu la gardul vecinului care are deja casă.
Confuzia apare des. Omul vede case pe ambele părți ale drumului și presupune că și terenul lui e construibil, doar că linia intravilanului trece exact pe la jumătatea uliței. Un extras de carte funciară și un certificat de urbanism lămuresc situația în câteva săptămâni, cu costuri mici.
De ce 2026 e un an diferit
De la 25 august 2026 se aplică Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Codul a înlocuit Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, adică tocmai actele după care se treceau până acum terenurile în intravilan.
Regula nouă e simplă de enunțat. Potrivit Legii nr. 169/2026, un teren intră în intravilan la cererea proprietarului numai printr-un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), iar extinderea intravilanului depinde de capacitatea primăriei de a asigura infrastructura publică a zonei. Altfel spus, legea nu mai lasă loc pentru bucăți de sat noi fără apă, curent și drum.
Pentru cine are deja un dosar pornit, vestea e liniștitoare. Procedurile de urbanism începute înainte de 25 august 2026 continuă după legea de la data inițierii, iar certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea. Cine pornește acum, însă, intră direct pe regulile noi.
Cele două drumuri, PUZ plătit de tine sau PUG plătit de primărie
Un teren ajunge în intravilan fie printr-un PUZ inițiat și plătit de proprietar, fie prin actualizarea PUG-ului, pe care o face și o finanțează primăria. Primul drum e mai scump și mai rapid, al doilea e aproape gratuit pentru tine, dar nu ai niciun control asupra calendarului.
Drumul pe cont propriu
Prin PUZ, tu ești inițiatorul. Angajezi un urbanist cu drept de semnătură în Registrul Urbaniștilor din România (RUR) și plătești din buzunar tot ce urmează, iar la final consiliul local votează dacă aprobă sau nu planul. E varianta pe care o aleg aproape toți cei care vor să construiască în următorii doi-trei ani.
Un detaliu contează mult aici. Pentru un PUZ de inițiativă privată, Legea nr. 169/2026 cere în prealabil un aviz de inițiere, emis de primar pe baza unui studiu de oportunitate. Dacă primăria spune din start că zona nu se poate extinde, de exemplu pentru că nu are cum să ducă apă sau drum acolo, te oprești înainte să cheltui banii mari.
Drumul prin noul PUG
Varianta a doua cere răbdare și un pic de noroc. Codul obligă autoritățile să actualizeze în trei ani PUG-urile mai vechi de șapte ani, ceea ce înseamnă că multe comune vor reface planurile până în 2029. Dacă terenul tău e lipit de intravilanul actual, poți depune o cerere la primărie să fie luat în calcul la actualizare.
Nu te baza însă pe asta dacă ai un credit ipotecar care te presează sau un proiect cu termen. Actualizările de PUG se întind de regulă pe ani, iar rezultatul nu e garantat. Pentru cine are timp și teren bine plasat, e totuși cea mai ieftină cale.
Cât costă introducerea în intravilan în 2026
Costul total se compune din tariful agricol, stabilit la nivel național și calculat pe metru pătrat, plus proiectarea PUZ, studiile de teren și avizele, care depind de piață și de județ. Pentru o parcelă de casă, partea de proiectare și studii cântărește de obicei mai mult decât tariful în sine.
Tariful la Fondul de ameliorare a fondului funciar
Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede că introducerea în intravilan a terenurilor agricole se face cu plata unui tarif la Fondul de ameliorare a fondului funciar, aflat la dispoziția Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR). Valoarea se indexează anual cu inflația. Potrivit Ordinului MADR nr. 10 din 21 ianuarie 2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 52 din 23 ianuarie 2026, tarifele pentru 2026 au fost majorate cu coeficientul de inflație de 7,3% comunicat de Institutul Național de Statistică (INS).
Rezultă, rotunjit, 4,29 lei/mp pentru terenurile din clasa I de calitate, 3,76 lei/mp pentru clasa a II-a, 3,22 lei/mp pentru clasa a III-a, 2,68 lei/mp pentru clasa a IV-a și 2,15 lei/mp pentru clasa a V-a. Clasa o stabilește un studiu pedologic și agrochimic întocmit de un specialist atestat de MADR. Concret, un teren de 1.000 mp din clasa a III-a te costă aproximativ 3.220 de lei, iar unul de 1.200 mp din clasa a II-a, în jur de 4.500 de lei.
Surpriza neplăcută apare când studiul pedologic încadrează terenul într-o clasă mai bună decât te așteptai. Un pământ negru, fertil, din câmpie iese scump la socoteala asta, pe când o pantă pietroasă de deal se plătește aproape la jumătate. Ordinul precizează că valorile se aplică până la 31 decembrie 2026, cu posibilitatea de prelungire până la publicarea noului coeficient de inflație.
Proiectarea PUZ și studiile de teren
Aici lucrezi cu oferte, nu cu tarife fixe. Ce vezi afișat în 2026 pe platformele de servicii pentru un PUZ simplu de introducere în intravilan pornește de la circa 8.000 de lei pentru partea de urbanism și urcă spre 13.000 de lei și peste când terenul e mare sau are restricții de construire. Onorariul urbanistului include de regulă și drumurile pe la avizatori, dar cere asta în scris, ca să nu ai discuții mai târziu.
Proiectul are nevoie de o ridicare topografică vizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și de un studiu geotehnic, la care se adaugă studiul pedologic amintit mai sus. Prețurile lor diferă vizibil de la un județ la altul. Împreună, după ofertele uzuale, adună încă aproximativ 4.000-8.000 de lei, o estimare orientativă pe care e bine să o verifici cu prestatori din zona ta.
Avizele, taxele mărunte și costurile care apar pe parcurs
Un PUZ trece pe la mai multe instituții. De obicei dosarul ajunge la agenția județeană pentru protecția mediului, la direcția de sănătate publică, la operatorii de rețele și la administratorul drumului, iar dacă terenul are lucrări de irigații sau drenaj, și la Agenția Națională de Îmbunătățiri Funciare (ANIF). Fiecare aviz are taxa lui, iar suma totală rămâne de regulă de ordinul miilor de lei, nu al zecilor de mii.
Costurile care chiar pot strica bugetul sunt altele. Un aviz de la operatorul de rețea poate veni condiționat de extinderea rețelei pe banii tăi, iar un drum de acces care trebuie lărgit sau cedat parțial domeniului public schimbă complet calculul. Taxa pentru certificatul de urbanism, în schimb, e de ordinul zecilor de lei, deci nu are cum să-ți strice planurile.
Taxa locală de echipare, necunoscuta nouă
Legea nr. 169/2026 permite consiliilor locale și județene să instituie o taxă locală de echipare a teritoriului, destinată exclusiv infrastructurii publice din zona reglementată. Ea se poate aplica tocmai în cazurile în care un PUZ trece terenuri din extravilan în intravilan. Codul nu fixează un cuantum, deci suma depinde de hotărârea fiecărui consiliu local.
Pe lângă taxă, primăriile pot negocia cu inițiatorii PUZ contracte de urbanizare, prin care anumite lucrări de infrastructură se finanțează din bani privați. Pentru o singură casă e puțin probabil să ajungi acolo, dar pentru o parcelare mai mare discuția devine foarte reală. Întreabă direct la urbanism dacă localitatea a adoptat deja o astfel de taxă, înainte să semnezi contractul cu proiectantul.
| Cheltuială | Cine o stabilește | Ordin de mărime în 2026 |
|---|---|---|
| Tarif pentru introducerea în intravilan | Ordinul MADR nr. 10/2026 | 2,15-4,29 lei/mp, după clasa de calitate |
| Proiectare PUZ de către urbanist atestat | Piață, prin ofertă | orientativ 8.000-13.000 lei și peste |
| Topografie, geotehnică, studiu pedologic | Piață, prin ofertă | orientativ 4.000-8.000 lei în total |
| Avize și acorduri | Fiecare instituție avizatoare | de regulă câteva mii de lei în total |
| Certificat de urbanism | Consiliul local, în limitele Codului fiscal | zeci de lei |
| Taxa locală de echipare a teritoriului | Hotărâre de consiliu local sau județean | nestabilită unitar, depinde de localitate |
Cât durează, realist, de la prima cerere la teren construibil
Pentru un teren de casă într-o comună cu administrație cooperantă, drumul prin PUZ durează realist între 9 și 18 luni, de la certificatul de urbanism până la intabularea noii situații. În zonele metropolitane ale marilor orașe, unde comisiile sunt aglomerate și avizele mai numeroase, termenul trece ușor de doi ani.
Pornirea dosarului
Primul pas e certificatul de urbanism emis în scopul elaborării PUZ, urmat de avizul de inițiere. Pe hârtie, fiecare are termene de câteva săptămâni. În practică, împreună cu studiul de oportunitate pe care îl pregătește urbanistul, calculează cam două luni până ai undă verde să începi lucrul propriu-zis.
Studiile și avizele, partea care mănâncă timpul
Ridicarea topografică și studiile de teren se fac în câteva săptămâni, dacă nu e sezonul aglomerat. Avizele sunt însă etapa lungă, pentru că fiecare instituție lucrează pe calendarul ei și poate cere completări. Pentru avizul privind clasa de calitate, procedura Ministerului Agriculturii prevede că direcția agricolă județeană trimite dosarul la minister în trei zile lucrătoare, iar ministerul se pronunță în 30 de zile lucrătoare sau cere completări.
Legea nr. 169/2026 generalizează aprobarea tacită și avizarea integrată prin comisii speciale, ceea ce ar trebui să scurteze drumul. Autoritățile au primit însă termene de câteva luni ca să-și organizeze comisiile și să-și refacă procedurile, așa că toamna lui 2026 rămâne o perioadă de tranziție. Eu aș pune în plan trei-șase luni doar pentru avize, și m-aș bucura sincer dacă ies mai puține.
Consultarea publicului și votul din consiliul local
Cu avizele strânse, documentația intră în consultare publică și trece prin comisia tehnică de urbanism, iar decizia o ia consiliul local prin hotărâre. Consiliul se întrunește lunar, iar un dosar care ratează o ședință pierde automat patru săptămâni. Aici un urbanist care cunoaște obiceiurile primăriei face diferența.
După hotărârea consiliului local
Hotărârea de aprobare a PUZ nu e ultimul pas. Schimbarea încadrării trebuie comunicată la OCPI, ca să apară și în cartea funciară, iar abia apoi ceri un nou certificat de urbanism, de data asta pentru construire. Socotește încă o lună sau două pentru partea asta, care de obicei nu intră în calculele nimănui.
Ce face ca un dosar să meargă repede și altul să stea pe loc
Viteza unui PUZ depinde mai puțin de lege și mai mult de poziția terenului față de zona deja construită și de ritmul în care lucrează primăria. Un teren lipit de ultima casă din sat, cu stâlp de curent la drum, trece mult mai ușor decât o parcelă izolată în mijlocul câmpului.
Poziția terenului
Cu cât terenul e mai departe de zona construită, cu atât primăria are mai multe motive să spună nu. Codul leagă explicit extinderea intravilanului de capacitatea autorității locale de a asigura infrastructura, iar o casă singură la un kilometru de ultima rețea de apă e exact situația pe care legea vrea să o evite. Pe de altă parte, o fâșie aflată la margine, pe care PUG-ul oricum o vede ca zonă de dezvoltare, poate trece surprinzător de repede.
Clasa și categoria terenului
Legea fondului funciar tratează mai strict terenurile de clasa I și a II-a, precum și pe cele cu vii, livezi sau lucrări de îmbunătățiri funciare. Pentru ele dosarul are mai mulți pași, iar la clasele bune și tariful e mai mare. Canalele de irigații sau de drenaj aduc în plus avizul ANIF, care înseamnă încă o coadă de așteptare.
Omul potrivit la masă
Un lucru pe care îl subestimează aproape toată lumea e alegerea urbanistului. Unul care lucrează des cu primăria respectivă știe ce avize se cer local și cum arată o documentație care nu se întoarce cu observații. Diferența de preț dintre doi proiectanți se recuperează adesea din lunile câștigate.
Un calcul la rece înainte de a cumpăra teren extravilan
Introducerea în intravilan merită atunci când diferența de preț dintre terenul extravilan și unul deja construibil din aceeași zonă depășește clar costul total și riscul procedurii. Dacă diferența e mică, terenul intravilan cumpărat direct e aproape întotdeauna alegerea mai liniștită.
Hai să luăm un exemplu ipotetic, cu cifre rotunde. Să zicem că un teren extravilan de 1.000 mp costă cu 30.000 de euro mai puțin decât unul intravilan de aceeași mărime, două străzi mai încolo. Dacă PUZ-ul, studiile, avizele și tariful ajung la 5.000-7.000 de euro, calculul pare excelent, până pui la socoteală cele 12-18 luni în care plătești chirie sau rata și nu poți începe construcția.
Mai e și riscul pe care nu-l poți cuantifica. Primăria poate refuza avizul de inițiere, iar atunci rămâi cu un teren agricol pe care l-ai plătit ca pe o oportunitate. De aceea, sfatul meu constant e ca, înainte de avans, să ceri un certificat de urbanism și să ai o discuție cu arhitectul-șef sau cu responsabilul de urbanism al comunei.
O clauză în antecontract care leagă plata finală de obținerea avizului de inițiere sau chiar de aprobarea PUZ te poate scuti de multe nopți nedormite. Vânzătorii serioși o acceptă, mai ales dacă terenul a stat mult timp la vânzare. Cei care refuză orice astfel de condiție îți spun, indirect, ceva despre șansele reale ale terenului.
Ce urmează după ce terenul a devenit intravilan
După aprobarea PUZ și actualizarea cărții funciare, terenul se tratează ca oricare alt teren construibil. Urmează certificatul de urbanism pentru construire, proiectul casei, avizele de branșare și autorizația de construire, în limitele POT și CUT stabilite chiar prin PUZ-ul pe care l-ai plătit.
Din acest motiv, discuția cu urbanistul despre indicatorii din PUZ contează mai mult decât pare. Procentul de ocupare a terenului și coeficientul de utilizare pe care îi propui acum decid cât de mare poate fi casa peste doi ani. Dacă ai deja în minte o casă cu etaj sau o anexă mai mare, spune asta de la început, pentru că orice modificare ulterioară a indicatorilor înseamnă o nouă documentație de urbanism, cu costurile și termenele ei.
SpinMag.org, revistă online generalistă în limba română, a publicat în septembrie 2026 un material amplu despre construcția unei case de la zero. Dacă vrei să vezi tot drumul, de la terenul cumpărat până la mutare, găsești pe pași mari etapele construirii unei case, pe SpinMag.org, iar introducerea în intravilan se așază firesc la începutul acestui șir. E util să ai harta întreagă în cap înainte să semnezi primul contract.
Mai rămâne un aspect practic, care ține de impozite. Un teren din intravilan se impozitează după alte reguli decât unul agricol din extravilan, iar după schimbarea încadrării suma anuală crește de regulă. Nu e o cheltuială mare pentru o parcelă de casă, dar e bine să o ai în buget din primul an.
Întrebări frecvente
Pot introduce în intravilan doar o parte din terenul meu?
Da, PUZ-ul poate reglementa doar suprafața de care ai nevoie pentru casă și curte, iar restul parcelei rămâne agricol. În acest caz, tariful la Fondul de ameliorare a fondului funciar se plătește doar pentru suprafața introdusă în intravilan. Parcela va trebui de obicei dezmembrată, ca partea construibilă să aibă număr cadastral propriu.
Ce se întâmplă dacă mai mulți vecini vor să-și treacă terenurile în intravilan?
Pot iniția împreună un singur PUZ și pot împărți costurile de proiectare și studii, ceea ce scade mult suma pe fiecare proprietar. Tariful agricol rămâne individual, calculat pe suprafața fiecăruia. Un acord scris între vecini, înainte de a semna cu urbanistul, evită certurile de mai târziu.
Poate primăria să refuze introducerea terenului în intravilan?
Da. Pentru un PUZ inițiat de un proprietar privat, primarul emite întâi un aviz de inițiere, care poate fi negativ dacă zona nu poate fi echipată sau dacă intră în conflict cu strategia localității. Refuzul se poate contesta în instanță, însă asta adaugă timp și cheltuieli.
Ce se întâmplă cu un PUZ început înainte de 25 august 2026?
Merge mai departe după legea în vigoare la data inițierii, adică după vechea Lege nr. 350/2001. Avizele deja obținute se păstrează, iar pentru cele lipsă Codul permite continuarea printr-un mecanism tranzitoriu.
Crește valoarea terenului după ce ajunge în intravilan?
În majoritatea cazurilor, da, pentru că terenul devine construibil și se compară cu parcelele intravilane din zonă. Cât crește depinde de localitate și de cât de aproape sunt drumul și rețelele. Creșterea de valoare se reflectă și în impozitul anual pe teren.
Am nevoie de avocat pentru introducerea în intravilan?
Pentru un dosar obișnuit, urbanistul atestat duce procedura. Un avocat specializat în urbanism devine util când terenul are probleme de proprietate, servituți neclare, litigii cu vecinii sau când primăria refuză avizul de inițiere.
Pot construi o anexă pe teren cât timp aștept aprobarea PUZ?
O locuință nu, iar o anexă doar dacă se încadrează în categoriile de construcții permise în extravilan și în condițiile prevăzute de lege. Pentru orice construcție pe terenul respectiv, verifică întâi la primărie printr-un certificat de urbanism, altfel riști amenzi și desființarea lucrării.
Ce acte îmi trebuie ca să pornesc procedura?
Pentru primul pas, certificatul de urbanism în scopul elaborării PUZ, ai nevoie de actul de proprietate, de un extras de carte funciară recent și de planul de încadrare în zonă. Studiul de oportunitate, ridicarea topografică și restul documentației le pregătește urbanistul, pe măsură ce dosarul avansează. Dacă terenul nu e intabulat, rezolvă întâi cadastrul, altfel procedura nu are pe ce să se sprijine.
Cine poate plăti tariful pentru introducerea în intravilan?
Obligația aparține celui care solicită introducerea terenului în intravilan, iar suma rezultă din nota de calcul întocmită de direcția agricolă județeană. Plata o poate face și o altă persoană, în numele proprietarului, dar documentul de plată rămâne pe numele acestuia. Păstrează dovada, pentru că face parte din dosarul avizului.
